Từ ngày 26/8/2026, Nghị định 339/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực và thay thế toàn bộ Nghị định 16/2022/NĐ-CP, siết chặt hơn các quy định xử phạt vi phạm hợp đồng kinh doanh bất động sản. Theo Điều 71 của Nghị định, doanh nghiệp bất động sản vi phạm quy định về hợp đồng mua bán, thuê mua, chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng có thể bị phạt tiền lên đến 1 tỷ đồng, đồng thời phải khắc phục toàn bộ hậu quả phát sinh. Bài viết dưới đây tổng hợp đầy đủ 4 mức phạt, đối tượng áp dụng và các biện pháp khắc phục hậu quả mà chủ đầu tư, doanh nghiệp môi giới cần nắm rõ để tránh rủi ro pháp lý.
1. Căn cứ pháp lý: Điều 71 nghị định 339/2026/NĐ-CP
Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và kinh doanh bất động sản, được quy định chi tiết từ Điều 66 đến Điều 77. Riêng Điều 71 tập trung vào các hành vi vi phạm quy định về hợp đồng bất động sản, từ hợp đồng mua bán, cho thuê mua căn hộ chung cư đến hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc.
So với Nghị định 16/2022/NĐ-CP trước đây, Nghị định mới bổ sung thêm nhiều chế tài mới, trong đó có quy định riêng đối với hành vi chủ đầu tư thu tiền đặt cọc mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định, cũng như hành vi nhận thanh toán không qua tài khoản ngân hàng.
2. Chi tiết 4 mức phạt vi phạm hợp đồng bất động sản
Mức 1: phạt từ 180 đến 260 triệu đồng
Áp dụng với các hành vi liên quan đến hợp đồng mẫu và xác nhận hợp đồng chuyển nhượng:
- Không sử dụng hợp đồng mẫu hoặc sử dụng hợp đồng không đầy đủ nội dung chính theo quy định.
- Ký hợp đồng bán, cho thuê mua căn hộ chung cư, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng không xác định rõ các nội dung bắt buộc.
- Không xác nhận hoặc xác nhận không đúng hợp đồng chuyển nhượng; thu tiền khi thực hiện xác nhận hợp đồng chuyển nhượng.
- Thỏa thuận đặt cọc không ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai.
Mức 2: phạt từ 260 đến 300 triệu đồng
Áp dụng với hành vi ký hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không gắn với quyền sử dụng đất theo quy định.
Mức 3: phạt từ 300 đến 500 triệu đồng
Áp dụng khi doanh nghiệp không tuân thủ các quy định về giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản trong trường hợp Nhà nước có quy định về giá.
Mức 4: phạt từ 800 triệu đến1 tỷ đồng
Đây là mức phạt cao nhất, áp dụng đối với hành vi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không bảo đảm điều kiện theo quy định. Đây cũng là mức phạt được nhấn mạnh trong thông tin truyền thông gần đây vì tính chất phổ biến của hành vi này trên thị trường chuyển nhượng thứ cấp.
3. Lưu ý quan trọng về mức phạt
Một điểm doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý: mức phạt tiền nêu trên áp dụng đối với tổ chức.
Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính, mức phạt tiền áp dụng đối với cá nhân bằng 1/2 (50%) mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Ngoài ra, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là 01 năm. Mức phạt đối với tổ chức 100% và cá nhân 50%
4. Không chỉ bị phạt tiền mà phải khắc phục hậu quả
Bên cạnh mức phạt tiền, tổ chức, cá nhân vi phạm còn buộc phải áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả sau:
- Buộc lập lại hợp đồng theo đúng mẫu quy định; sửa đổi, bổ sung đầy đủ nội dung hợp đồng.
- Buộc xác nhận lại hợp đồng chuyển nhượng theo đúng quy định.
- Buộc chủ đầu tư hoàn trả số tiền đã thu không đúng quy định khi thực hiện xác nhận hợp đồng chuyển nhượng.
- Buộc lập lại thỏa thuận đặt cọc theo đúng quy định về nội dung giá bán, cho thuê mua.
- Buộc tuân thủ quy định về giá đối với hợp đồng đang thực hiện.
- Đối với hành vi chuyển nhượng hợp đồng không đủ điều kiện: buộc bên chuyển nhượng hoàn trả toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định, cộng thêm khoản lợi tức phát sinh từ số tiền đó cho bên nhận chuyển nhượng.
5. Góc nhìn pháp lý
Tại sao doanh nghiệp cần rà soát hợp đồng trước khi ký, bởi vì một giao dịch bất động sản có giá trị lớn không đồng nghĩa với việc mọi hoạt động chuyển nhượng hợp đồng đều được phép thực hiện. Trước khi ký kết hoặc nhận chuyển nhượng, các bên cần:
- Kiểm tra điều kiện pháp lý của hợp đồng gốc (hợp đồng mua bán, thuê mua đã đủ điều kiện chuyển nhượng hay chưa).
- Rà soát nội dung hợp đồng có đầy đủ các điều khoản bắt buộc theo mẫu quy định hay không.
- Kiểm tra quy trình xác nhận hợp đồng chuyển nhượng tại chủ đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền.
Việc chủ quan bỏ qua các bước này có thể khiến một giao dịch tưởng như bình thường trở thành rủi ro pháp lý với mức phạt lên đến 1 tỷ đồng, chưa kể chi phí khắc phục hậu quả và tranh chấp dân sự phát sinh sau đó.
6. Kết luận
Nghị định 339/2026/NĐ-CP đã siết chặt đáng kể các chế tài xử phạt vi phạm hợp đồng kinh doanh bất động sản, với mức phạt cao nhất lên tới 1 tỷ đồng cho hành vi chuyển nhượng hợp đồng không đủ điều kiện. Đây là hồi chuông cảnh báo cho các chủ đầu tư, sàn giao dịch và cá nhân môi giới cần chuẩn hóa lại toàn bộ quy trình soạn thảo, xác nhận hợp đồng để tránh vi phạm và bảo vệ quyền lợi khách hàng. Kiểm tra pháp lý trước khi ký hợp đồng bất động sản luôn là bước đi an toàn nhất để tránh trở thành đối tượng bị xử phạt theo quy định mới.
Nếu có vướng mắc liên quan tới hợp đồng trong kinh doanh bất động sản thì bạn có thể liên hệ tới Công ty Luật Hoàng Duy và cộng sự, để được tư vấn, giải đáp các thắc mắc mà bạn vướng phải.
