Mua chung cư cần lưu ý gì để không gặp rủi ro về pháp lý? Trao đổi với báo chí, Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Văn Duy Giám đốc Công ty Luật TNHH Hoàng Duy và Cộng sự (Luật Hoàng Duy) cho rằng người mua cần kiểm tra kỹ hồ sơ dự án, loại và thời hạn sử dụng đất, quyền sở hữu chung hay riêng và các điều khoản trong hợp đồng mua bán để bảo đảm quyền lợi pháp lý. ( Theo báo phụ nữ Việt Nam )
Người dân cần tìm hiểu kỹ pháp lý trước khi mua căn hộ chung cư. Ảnh minh họa: [Theo báo phụ nữ Việt Nam]
Bối cảnh: Nghị quyết 278/NQ-CP và nỗi lo về niên hạn chung cư
Tại Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Chính phủ cũng yêu cầu làm rõ việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, gồm quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây lại và nghĩa vụ đóng góp tài chính của chủ sở hữu.
Theo các báo đã dẫn, Bộ Xây dựng đã bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn” khỏi dự thảo mới nhất, nhằm tránh khiến người dân hiểu nhầm niên hạn công trình là thời hạn sở hữu căn hộ. Dù vậy, định hướng này vẫn khiến nhiều người đặt câu hỏi:
- Nếu tòa nhà có niên hạn nhất định, người mua có còn sở hữu căn hộ sau thời điểm đó không?
- Khi chung cư phải phá dỡ để xây lại, người dân có phải bỏ thêm tiền không?
- Nếu không có khả năng đóng góp, quyền lợi được giải quyết thế nào?
Phân tích pháp lý từ Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Văn Duy
1. Niên hạn công trình khác với thời hạn sở hữu căn hộ
Luật sư Nguyễn Văn Duy chỉ ra ba khái niệm thường bị đánh đồng: thời hạn sử dụng công trình, quyền sở hữu căn hộ và thời hạn sử dụng đất. Theo ông, niên hạn là tuổi thọ của tòa nhà chứ không phải tuổi thọ quyền sở hữu của người dân; yếu tố quyết định giá trị lâu dài của căn hộ là quyền sử dụng đất chung dưới tòa nhà.
- Thời hạn sử dụng công trình (vấn đề kỹ thuật): Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15, hiệu lực từ 01/8/2024), thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền, tính từ khi nghiệm thu đưa vào sử dụng. Khi hết thời hạn thiết kế hoặc có dấu hiệu mất an toàn, UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo kiểm định. Chỉ khi công trình thuộc diện phải phá dỡ mới đặt ra việc cải tạo, xây dựng lại
- Quyền sở hữu căn hộ (quyền tài sản): là quyền đối với phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Luật Nhà ở 2023 không quy định thời hạn sở hữu cố định, chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư
- Quyền sử dụng đất (nền tảng pháp lý): với dự án trên đất ở, quyền sử dụng đất thường ổn định lâu dài. Nếu căn hộ nằm trên đất có thời hạn như đất thương mại, dịch vụ, người mua phải xem kỹ thời hạn ghi trên hồ sơ pháp lý.
Vì vậy, người mua không nên chỉ tin cụm từ “sở hữu lâu dài” trong quảng cáo, cũng không nên hoang mang với cảnh báo “hết niên hạn là mất nhà”. Khi chung cư bị phá dỡ, pháp luật đặt ra cơ chế cải tạo, xây dựng lại, bồi thường và tái định cư; tòa nhà không còn tồn tại không có nghĩa quyền tài sản của người dân biến mất. Đặc biệt cần phân biệt căn hộ trên đất ở với căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng hoặc dự án trên đất thương mại, dịch vụ.
2. Ba dòng trên sổ người mua chung cư không nên bỏ qua
Nếu căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận, luật sư khuyến nghị kiểm tra ba thông tin về đất: mục đích sử dụng (đất ở tại đô thị hay đất thương mại, dịch vụ), hình thức sử dụng (chung hay riêng) và thời hạn sử dụng (lâu dài hay đến một thời điểm cụ thể). Ba thông tin này cho biết căn hộ đang đứng trên nền pháp lý nào.
Người mua chuyển nhượng cũng cần kiểm tra thêm:
- Diện tích đất sử dụng chung, diện tích sàn, tầng, phần sở hữu riêng và sở hữu chung.
- Ghi chú về thế chấp, hạn chế quyền, kê biên hoặc tranh chấp, được xác minh qua hồ sơ pháp lý và cơ quan đăng ký có thẩm quyền, không chỉ dựa vào cam kết bằng lời của bên bán.
Với căn hộ mua trực tiếp từ chủ đầu tư, đặc biệt là nhà ở hình thành trong tương lai, cần yêu cầu cung cấp quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, loại đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế và văn bản thẩm định, văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, và tình trạng thế chấp của dự án.
Luật sư Nguyễn Văn Duy – Giám đốc Công ty Luật Hoàng Duy và Cộng sự
3. Bốn nhóm nội dung cần đọc kỹ trong hợp đồng mua bán chung cư
Nhiều người dành phần lớn thời gian thương lượng giá, chọn tầng, chọn hướng ban công mà chưa đọc kỹ hợp đồng. Theo luật sư Nguyễn Văn Duy, hợp đồng cần được xem xét ít nhất ở bốn nhóm vấn đề:
- Thông tin về công trình: cấp công trình, thời hạn sử dụng theo thiết kế, tiêu chuẩn và kết cấu, trách nhiệm bảo hành, bảo trì.
- Phân định sở hữu: phần nào là sở hữu riêng, sở hữu chung, thuộc chủ đầu tư; đặc biệt là tầng hầm, khu kỹ thuật, khu thương mại, chỗ để xe và diện tích đất sử dụng chung.
- Nghĩa vụ tài chính: giá bán, thuế, kinh phí bảo trì, tiến độ thanh toán, phí quản lý vận hành và các khoản có thể phát sinh.
- Điều khoản bất lợi cho người mua: như quyền đơn phương thay đổi thiết kế, diện tích, hoặc điều khoản khiến người mua bị coi là chấp nhận trước mọi phương án xử lý khi công trình xuống cấp.
“Đừng chỉ đọc giá và tiến độ thanh toán. Hãy tìm trong hợp đồng ba thứ: niên hạn thiết kế, danh mục sở hữu chung hoặc riêng và khoản 2% kinh phí bảo trì”, luật sư khuyến nghị.
Kinh phí bảo trì 2% không phải khoản tiền có thể sử dụng tùy ý. Đây là nguồn tài chính phục vụ bảo trì phần sở hữu chung và ảnh hưởng trực tiếp đến tuổi thọ, chất lượng công trình. Với người mua lại căn hộ đã qua sử dụng, số dư quỹ bảo trì, lịch sử bảo trì, sửa chữa lớn và tình trạng thực tế của tòa nhà cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
4. Khi chung cư phải xây lại, chủ sở hữu có mất quyền lợi?
Theo luật sư, quy trình không phải là “hết hạn thì mất nhà”. Về nguyên tắc phải có kiểm định và kết luận của cơ quan có thẩm quyền rằng công trình thuộc diện phá dỡ, sau đó mới triển khai phương án cải tạo, xây dựng lại, lựa chọn chủ đầu tư và lập phương án bồi thường, tái định cư.
Theo Nghị định 98/2024/NĐ-CP (ngày 25/7/2024, hiệu lực từ 01/8/2024), với chung cư không thuộc tài sản công, chủ sở hữu căn hộ tầng 1 được bồi thường theo hệ số k từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ; căn hộ từ tầng 2 trở lên từ 1 đến 1,5 lần. Hệ số k cụ thể do UBND cấp tỉnh xác định theo từng vị trí, khu vực. Chủ sở hữu có thể được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc chọn phương án khác theo quy định, kèm cơ chế bố trí chỗ ở trong thời gian xây lại.
5. Người dân có phải bỏ thêm tiền xây lại chung cư?
Tùy phương án được phê duyệt, có thể phát sinh các trường hợp sau:
- Doanh nghiệp đầu tư xây lại: nhà đầu tư bố trí nguồn lực và được khai thác phần diện tích tăng thêm. Nếu căn hộ mới lớn hơn phần diện tích được bồi thường, chủ sở hữu thanh toán phần chênh lệch; ngược lại, nếu nhỏ hơn thì việc thanh toán chênh lệch cũng thực hiện theo quy định.
- Chủ sở hữu cùng đóng góp: khoản đóng góp phải được xác định theo cơ chế pháp luật và phương án xây lại được phê duyệt, không phải con số do một bên tự đưa ra.
Định hướng tại Nghị quyết 278/NQ-CP đặt vấn đề rõ hơn về quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây lại và nghĩa vụ đóng góp tài chính của chủ sở hữu. Luật sư Nguyễn Văn Duy cho rằng luật sửa đổi cần quy định minh bạch cách tính khoản đóng góp, giá trị còn lại của căn hộ, quyền đối với đất sử dụng chung, nguồn thu từ diện tích xây tăng thêm và cơ chế xử lý người không có khả năng đóng góp. Về cơ chế hiện hành theo Nghị định 98/2024, ông cho biết người không có khả năng đóng góp không bị mất trắng mà được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và giá trị còn lại của căn hộ.
Khuyến nghị từ chuyên gia pháp lý
Từ các phân tích trên, luật sư Nguyễn Văn Duy cho rằng giá trị căn hộ không chỉ nằm ở vị trí, diện tích hay số phòng. Căn hộ đẹp nhưng hồ sơ đất đai không rõ ràng, đất có thời hạn hoặc sở hữu chung không minh bạch có thể tiềm ẩn rủi ro mà người mua chỉ nhận ra sau khi đã xuống tiền. Ngược lại, tòa nhà có tuổi đời nhất định nhưng nằm trên đất ở lâu dài, hồ sơ đầy đủ, bảo trì tốt và quỹ bảo trì minh bạch vẫn giữ được giá trị pháp lý và kinh tế riêng.
Trước khi ký hợp đồng, người mua nên làm đủ các việc sau:
- Kiểm tra mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ dự án.
- Xác minh tình trạng thế chấp, kê biên, tranh chấp qua cơ quan đăng ký có thẩm quyền.
- Đối chiếu danh mục sở hữu riêng, sở hữu chung và phần thuộc chủ đầu tư trong hợp đồng.
- Tìm niên hạn thiết kế và khoản kinh phí bảo trì 2% trong hợp đồng.
- Với chung cư đã qua sử dụng, xem số dư quỹ bảo trì, lịch sử sửa chữa và tình trạng thực tế tòa nhà.
Việc kiểm tra kỹ trước khi ký hợp đồng luôn ít tốn kém hơn giải quyết tranh chấp sau khi đã trở thành chủ sở hữu. Khi quy định về niên hạn tiếp tục hoàn thiện, minh bạch về hồ sơ pháp lý, hợp đồng và quyền sử dụng đất càng quan trọng.
