Thời Hiệu Khiếu Nại Quyết Định Thu Hồi Đất 2026: Tính Từ Lúc Nào?

Nhận được quyết định thu hồi đất, nhiều người dân vì bức xúc, lo lắng hoặc đơn giản là chưa hiểu rõ quy định nên chần chừ, chờ thu thập thêm giấy tờ rồi mới làm đơn khiếu nại. Đến khi cầm đơn đi nộp, cán bộ tiếp nhận thông báo: “Đã quá thời hiệu khiếu nại, hồ sơ không được thụ lý.” Lúc này, con đường nhanh và ít chi phí nhất để bảo vệ quyền lợi – khiếu nại hành chính – đã không còn.

Câu hỏi “thời hiệu khiếu nại quyết định thu hồi đất là bao lâu, tính từ lúc nào?” tưởng chừng đơn giản nhưng trên thực tế lại là nguyên nhân khiến rất nhiều hồ sơ khiếu nại hợp lý bị từ chối thụ lý. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay khi mô hình chính quyền địa phương 2 cấp (bỏ cấp huyện) đã chính thức vận hành và Luật sửa đổi, bổ sung Luật Khiếu nại – Luật số 136/2025/QH15 – sắp có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, việc xác định đúng thời điểm bắt đầu tính thời hiệu và đúng cơ quan có thẩm quyền giải quyết lại càng phức tạp, dễ nhầm lẫn hơn bao giờ hết.

1. Căn cứ pháp lý áp dụng tại thời điểm hiện tại (06/2026)

Căn cứ pháp lý áp dụng cho việc khiếu nại quyết định thu hồi đất:

• Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024), tại Điều 237 quy định về giải quyết khiếu nại, khởi kiện đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai, trong đó dẫn chiếu áp dụng Luật Khiếu nại 2011 và Nghị định 124/2020/NĐ-CP về thủ tục.
• Luật Khiếu nại số 02/2011/QH13 (văn bản hợp nhất số 120/VBHN-VPQH năm 2025), Điều 9 quy định về thời hiệu khiếu nại.
• Luật số 136/2025/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tiếp công dân, Luật Khiếu nại và Luật Tố cáo, được Quốc hội thông qua ngày 26/6/2025, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026 – bổ sung quy định mới về tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết khiếu nại (Điều 11a) và quyền rút một phần nội dung khiếu nại.
• Nghị định số 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai, hiệu lực từ ngày 01/7/2025 đến ngày 01/3/2027 – văn bản trực tiếp ảnh hưởng đến việc xác định cơ quan nào ban hành quyết định thu hồi đất và cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu.
• Luật Tố tụng hành chính 2015 (sửa đổi, bổ sung 2019) – áp dụng khi người dân lựa chọn con đường khởi kiện ra Tòa án thay vì, hoặc sau khi, khiếu nại.

Năm văn bản trên tạo thành một hệ thống quy định đan xen, và chính sự đan xen này là lý do khiến nhiều người dân và cả một số cán bộ tiếp công dân – lúng túng khi xác định thời hiệu và thẩm quyền giải quyết.

2. Thời hiệu 90 ngày nhưng tính từ thời điểm nào?

Theo Điều 9 Luật Khiếu nại, được Điều 237 Luật Đất đai 2024 dẫn chiếu áp dụng đối với quyết định hành chính về đất đai, thời hiệu khiếu nại quyết định thu hồi đất là 90 ngày, kể từ ngày người khiếu nại nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính mà họ cho là trái pháp luật, xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Quy định trên có hai mốc thời gian khác nhau “ngày nhận được” và “ngày biết được” và việc xác định mốc nào áp dụng cho từng trường hợp cụ thể chính là điểm mấu chốt:

• Giao trực tiếp, có ký nhận: ngày nhận được được xác định là: ngày trên biên bản giao nhận/ký xác nhận quyết định.
• Gửi qua đường bưu điện (chuyển phát có bảo đảm): ngày nhận được tính từ ngày người khiếu nại hoặc người đại diện hợp pháp/người được giao nhận hộ ký nhận bưu phẩm – không phải ngày cơ quan ban hành ký quyết định hoặc ngày gửi.
• Niêm yết công khai: áp dụng khi không xác định được người nhận hoặc người đó từ chối nhận; thời điểm “biết được” thường được tính từ thời điểm kết thúc niêm yết theo quy định về tống đạt văn bản hành chính (cần kiểm tra lại thời hạn niêm yết cụ thể áp dụng cho từng loại văn bản).
• Biết được qua họp dân, công bố phương án, kiểm đếm tài sản: đây là tình huống dễ tranh chấp nhất. Cơ quan nhà nước có thể cho rằng người dân “đã biết” từ thời điểm họp dân, trong khi người dân cho rằng họ chỉ “biết chính thức” khi nhận được văn bản quyết định có đóng dấu, ký tên, số hiệu rõ ràng.
• Người đi vắng dài hạn, người thân nhận hộ: về nguyên tắc, ngày nhận được tính theo ngày người được giao nhận hợp lệ (có ủy quyền, hoặc là thành viên gia đình có năng lực hành vi dân sự đầy đủ cùng cư trú) ký nhận, trừ khi người khiếu nại chứng minh được trở ngại khách quan theo quy định tại Mục 3 dưới đây.

Trong thực tiễn hành nghề, đây chính là nội dung thường gặp phải tranh luận với cơ quan giải quyết khiếu nại nhiều nhất: chứng minh “ngày biết được” thực tế khác với ngày cơ quan nhà nước ghi nhận trên hồ sơ, để bảo vệ quyền được thụ lý đơn cho khách hàng.

3. Trường hợp được loại trừ thời gian khi tính thời hiệu

Điều 9 Luật Khiếu nại (cần kiểm tra lại số khoản chính xác trong văn bản hợp nhất số 120/VBHN-VPQH năm 2025) quy định: trường hợp người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác, thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại.

Đây là quy định rất quan trọng nhưng ít người biết và càng ít người vận dụng đúng cách. Để được áp dụng, người khiếu nại cần:

• Chứng minh được có sự kiện trở ngại (giấy nhập viện, giấy xác nhận công tác, văn bản công bố tình trạng thiên tai của địa phương…);
• Chứng minh được mối liên hệ trực tiếp giữa sự kiện đó và việc không thể nộp đơn khiếu nại trong thời hạn;
• Nộp đơn ngay sau khi trở ngại kết thúc, không được chậm trễ thêm.

Lưu ý: quy định loại trừ này không phải là “gia hạn vô thời hạn”. Cơ quan thụ lý có quyền yêu cầu cung cấp tài liệu chứng minh và có quyền không chấp nhận nếu thời gian nộp đơn sau khi hết trở ngại là không hợp lý.

4. Thẩm quyền giải quyết khiếu nại sau khi vận hành mô hình chính quyền 2 cấp

Một trong những thay đổi lớn nhất tác động trực tiếp đến việc khiếu nại quyết định thu hồi đất trong giai đoạn 2025–2027 là việc cả nước chính thức vận hành mô hình chính quyền địa phương 2 cấp (cấp tỉnh và cấp, bỏ cấp huyện) theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025 đến ngày 01/3/2027.

Theo đó, thẩm quyền quyết định thu hồi đất trước đây thuộc Chủ tịch UBND cấp huyện đã được phân định lại:

• Chủ tịch UBND cấp xã: được giao thẩm quyền quyết định thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai 2024 (cần kiểm tra lại nội dung cụ thể), theo khoản 1, khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP (cần kiểm tra lại số điều, khoản chính xác).
• Chủ tịch UBND cấp tỉnh: tiếp tục giữ thẩm quyền quyết định thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai và các trường hợp khác theo quy định.

Hệ quả pháp lý trực tiếp: vì nguyên tắc “thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu thuộc về chính cơ quan/người đã ban hành quyết định hành chính bị khiếu nại”, nên:

• Nếu quyết định thu hồi đất do Chủ tịch UBND cấp xã ban hành → đơn khiếu nại lần đầu nộp tại UBND cấp xã, do Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết.
• Nếu quyết định thu hồi đất do Chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành → đơn khiếu nại lần đầu nộp tại UBND cấp tỉnh (qua Ban Tiếp công dân hoặc cơ quan chuyên môn được giao), do Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết.
• Khiếu nại lần hai (nếu không đồng ý với kết quả giải quyết lần đầu) được gửi lên cơ quan, người có thẩm quyền cấp trên trực tiếp của người đã giải quyết lần đầu – đối với quyết định của Chủ tịch UBND cấp xã, đó là Chủ tịch UBND cấp tỉnh (do mô hình 2 cấp không còn cấp huyện ở giữa). Thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu không quá 30 ngày kể từ ngày thụ lý, vụ việc phức tạp không quá 45 ngày.

Đây là điểm thay đổi mà rất nhiều người dân – đặc biệt ở các địa phương vừa sáp nhập đơn vị hành chính – chưa cập nhật, dẫn đến việc nộp đơn sai cơ quan, sai địa chỉ, làm mất thời gian.

Lưu ý: thời hiệu 90 ngày không được tính lại từ ngày nộp đúng cơ quan, mà vẫn tính từ ngày nhận/biết được quyết định ban đầu.

5. Điểm mới từ ngày 01/7/2026: Luật số 136/2025/QH15

Gần như đồng thời với việc ổn định mô hình chính quyền 2 cấp, từ ngày 01/7/2026 – chỉ còn chưa đầy một tháng tính từ thời điểm hiện tại – Luật số 136/2025/QH15 sửa đổi, bổ sung Luật Tiếp công dân, Luật Khiếu nại và Luật Tố cáo sẽ chính thức có hiệu lực, với một số điểm mới đáng chú ý liên quan trực tiếp đến việc giải quyết khiếu nại quyết định thu hồi đất:

• Bổ sung Điều 11a quy định về tạm đình chỉ, đình chỉ việc giải quyết khiếu nại – cho phép cơ quan giải quyết khiếu nại tạm dừng quá trình giải quyết trong một số trường hợp (ví dụ: cần chờ kết quả giải quyết của vụ việc khác có liên quan, người khiếu nại đề nghị tạm hoãn vì lý do chính đáng…), thay vì trước đây quy trình chỉ có một hướng duy nhất là tiếp tục cho đến khi ra quyết định.

Cho phép rút một phần nội dung khiếu nại, thay vì chỉ được rút toàn bộ đơn như quy định cũ. Điều này đặc biệt có ý nghĩa với khiếu nại quyết định thu hồi đất, vì trong một đơn khiếu nại, người dân thường nêu nhiều nội dung (về trình tự thu hồi, về giá bồi thường, về tái định cư…) – nếu một số nội dung đã được giải quyết thỏa đáng qua đối thoại, người khiếu nại có thể rút riêng các nội dung đó và tập trung vào nội dung còn tranh chấp.

6. Khiếu nại có làm dừng việc thu hồi đất không?

Đây là câu hỏi mà hầu hết khách hàng đặt ra ngay sau khi nộp đơn khiếu nại: “Tôi đã khiếu nại rồi, vậy họ có được tiếp tục thu hồi đất, cưỡng chế nữa không?”

Câu trả lời, theo quy định tại Điều 87 Luật Đất đai 2024 về trình tự, thủ tục thu hồi đất, là: việc khiếu nại và việc thu hồi đất là hai thủ tục độc lập với nhau. Luật Đất đai 2024 không có quy định buộc cơ quan nhà nước phải tạm dừng quá trình thu hồi đất chỉ vì người sử dụng đất đã nộp đơn khiếu nại.

Tuy nhiên, nếu sau đó quyết định giải quyết khiếu nại (lần đầu hoặc lần hai) kết luận rằng quyết định thu hồi đất là trái pháp luật, thì:

• Việc thu hồi đất theo quyết định đó sẽ không được tiếp tục thực hiện (nếu chưa hoàn thành);
• Người có đất bị thu hồi được bồi thường thiệt hại thực tế đã xảy ra do việc thực hiện quyết định trái pháp luật đó gây ra, theo quy định của pháp luật về trách nhiệm bồi thường của Nhà nước và pháp luật về đất đai.

Chính vì cơ chế “khiếu nại không đương nhiên dừng thu hồi đất” này, việc nộp đơn khiếu nại đúng thời hiệu, đúng thẩm quyền và có đầy đủ căn cứ, chứng cứ ngay từ đầu càng trở nên cấp thiết – bởi nếu chờ đến khi việc thu hồi, cưỡng chế đã hoàn tất mới khiếu nại thành công, quyền lợi thực tế của người dân (đất đai, tài sản, nơi cư trú…) có thể đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng và khó phục hồi như cũ.

7. Hết 90 ngày rồi thì còn cách nào không?

Nếu vì lý do nào đó – không biết quy định, không thuộc trường hợp được loại trừ thời gian, nộp đơn sai thẩm quyền dẫn đến chậm trễ – mà thời hiệu khiếu nại 90 ngày đã hết, người dân vẫn còn một con đường khác: khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, theo quy định của Luật Tố tụng hành chính 2015 (sửa đổi, bổ sung 2019).

Theo Luật Tố tụng hành chính, người khiếu nại có quyền khởi kiện ngay từ đầu (không bắt buộc phải khiếu nại trước) hoặc khởi kiện sau khi đã khiếu nại nhưng không đồng ý với kết quả giải quyết hoặc hết thời hạn giải quyết mà không được giải quyết. Thời hiệu khởi kiện đối với quyết định hành chính về quản lý đất đai về nguyên tắc là 01 năm, kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chín.

Như vậy, thời hiệu khiếu nại (90 ngày) và thời hiệu khởi kiện (khoảng 01 năm) là hai thời hiệu độc lập, áp dụng cho hai con đường giải quyết khác nhau (hành chính và tư pháp). Việc hết thời hiệu khiếu nại không đồng nghĩa với việc mất hoàn toàn quyền yêu cầu xem xét lại quyết định thu hồi đất – nhưng con đường khởi kiện thường tốn nhiều thời gian, chi phí và yêu cầu hồ sơ, chứng cứ chặt chẽ hơn rất nhiều so với khiếu nại hành chính.

8. Rà soát hành động khi nhận quyết định thu hồi đất.

Một là, ghi nhận chính xác ngày nhận/ngày biết được quyết định. Giữ lại biên bản giao nhận, bì thư chuyển phát có dấu bưu điện, hoặc các tài liệu chứng minh thời điểm “biết được” (biên bản họp dân, thông báo niêm yết…) – đây là căn cứ để tính chính xác hạn 90 ngày và để tranh luận nếu cơ quan nhà nước xác định sai thời điểm.

Hai là, xác định đúng cơ quan, người có thẩm quyền ban hành quyết định (UBND/Chủ tịch UBND cấp xã hay cấp tỉnh) để nộp đơn khiếu nại đúng nơi, đúng thẩm quyền giải quyết lần đầu, tránh mất thời gian chuyển đơn qua lại.

Ba là, chuẩn bị hồ sơ, chứng cứ đầy đủ ngay từ đơn khiếu nại lần đầu: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, biên bản kiểm đếm, phương án bồi thường (nếu có) và căn cứ pháp lý cụ thể chứng minh quyết định thu hồi đất có dấu hiệu chưa đúng trình tự, thủ tục hoặc chưa thỏa đáng về quyền lợi.

Bốn là, song song theo dõi tiến độ thu hồi đất thực tế. Vì khiếu nại không tự động dừng việc thu hồi, cần chủ động đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, có ý kiến kịp thời nếu việc thu hồi, cưỡng chế được tiến hành trong khi khiếu nại đang được giải quyết.

Năm là, nếu hết thời hiệu khiếu nại hoặc nhận thấy khiếu nại hành chính không đạt hiệu quả, cần đánh giá khả năng khởi kiện vụ án hành chính trong thời hiệu khởi kiện còn lại, với sự hỗ trợ của luật sư để chuẩn bị hồ sơ khởi kiện đúng quy định, đúng Tòa án có thẩm quyền.

9. Một số câu hỏi thường gặp

Tôi nhận quyết định thu hồi đất qua hàng xóm ký nhận hộ khi tôi đi làm xa, vậy thời hiệu 90 ngày tính từ ngày nào?

Về nguyên tắc, nếu người ký nhận không phải là thành viên gia đình có năng lực hành vi dân sự đầy đủ cùng cư trú và không được ủy quyền hợp lệ, việc giao nhận đó có thể không được coi là “đã nhận được” hợp lệ theo quy định về tống đạt văn bản hành chính. Người khiếu nại có quyền chứng minh ngày mình thực tế biết được nội dung quyết định (ví dụ ngày về nhà và được thông báo) là mốc tính thời hiệu, kèm theo các tài liệu chứng minh (lịch công tác, vé xe, xác nhận của đơn vị công tác…).

Quyết định thu hồi đất do UBND huyện (cũ) ban hành trước khi sáp nhập, nay tôi muốn khiếu nại thì nộp ở đâu?

Theo nguyên tắc kế thừa thẩm quyền khi sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính, cơ quan tiếp nhận và giải quyết khiếu nại đối với các quyết định do cấp huyện (cũ) ban hành sẽ là cơ quan được giao kế thừa thẩm quyền theo quy định chuyển tiếp của Nghị định 151/2025/NĐ-CP và hướng dẫn của địa phương (cần kiểm tra lại quy định chuyển tiếp cụ thể tại từng tỉnh, thành — vì có thể có hướng dẫn riêng giữa các địa phương).

Tôi đã hết 90 ngày nhưng vẫn muốn khiếu nại, đơn của tôi có chắc chắn bị từ chối thụ lý không?

Về nguyên tắc, đơn khiếu nại quá thời hiệu mà không thuộc trường hợp được loại trừ thời gian (ốm đau, thiên tai, trở ngại khách quan…) sẽ không được thụ lý theo thủ tục khiếu nại. Tuy nhiên, người dân vẫn có thể đánh giá phương án khởi kiện vụ án hành chính (thời hiệu khoảng 01 năm) như đã phân tích ở Mục 7. Mỗi trường hợp cần được luật sư đánh giá cụ thể về thời điểm phát sinh quyền, các tài liệu đã có và khả năng chứng minh trở ngại khách quan (nếu có) trước khi kết luận.

Kết luận

Thời hiệu khiếu nại quyết định thu hồi đất  90 ngày là một con số tưởng chừng đơn giản, nhưng việc xác định chính xác “tính từ lúc nào” lại phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố: hình thức giao nhận quyết định, các trường hợp được loại trừ thời gian, và đặc biệt trong giai đoạn hiện nay – sự thay đổi về thẩm quyền ban hành và giải quyết khiếu nại do mô hình chính quyền 2 cấp, cùng những điểm mới của Luật số 136/2025/QH15 sắp có hiệu lực từ ngày 01/7/2026.

Một sai sót nhỏ trong việc xác định ngày bắt đầu tính thời hiệu, hoặc nộp đơn sai cơ quan có thẩm quyền, có thể khiến người dân mất đi cơ hội bảo vệ quyền lợi của mình theo con đường nhanh và ít tốn kém nhất – khiếu nại hành chính. Nếu gia đình, doanh nghiệp của bạn vừa nhận được quyết định, thông báo thu hồi đất và còn băn khoăn về thời hiệu, thẩm quyền giải quyết, hoặc cần soạn đơn khiếu nại đúng quy định, đừng để thời gian trôi qua một cách lãng phí. Hãy liên hệ ngay với Luật Hoàng Duy và cộng sự để được rà soát hồ sơ, xác định chính xác thời hiệu còn lại và tư vấn phương án bảo vệ quyền lợi tối ưu, kịp thời nhất.

☎ Hotline tư vấn: 033 820 1111

✉ Email: duynguyen@luathoangduy.com.vn

🌐 Website: luathoangduy.com.vn