Từ ngày 31/8/2026, một trong những thay đổi lớn nhất của pháp luật đất đai trong nhiều năm trở lại đây chính thức có hiệu lực: thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính về đất đai của Chủ tịch UBND cấp xã được nâng từ 5 triệu đồng lên tới 250 triệu đồng đối với cá nhân tăng gấp 50 lần so với quy định cũ. Đây là nội dung trọng tâm của Nghị định 281/2026/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Với hàng triệu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trên cả nước đặc biệt là những trường hợp lấn chiếm, sử dụng đất sai mục đích, chuyển nhượng trái phép, xây dựng không phép trên đất nông nghiệp đây không còn là một thay đổi mang tính kỹ thuật hành chính, mà là một rủi ro pháp lý và tài chính thực sự cần được nhận diện sớm.
I. Tóm tắt nội dung thay đổi của nghị định 281/2026/NĐ-CP
Nghị định 281/2026/NĐ-CP được Chính phủ ban hành nhằm sửa đổi, bổ sung Nghị định 123/2024/NĐ-CP văn bản hiện hành quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thay thế Nghị định 91/2019/NĐ-CP trước đây. Nội dung sửa đổi lần này xoay quanh ba nhóm vấn đề chính:
Thứ nhất, mở rộng đáng kể thẩm quyền xử phạt của chính quyền cấp xã (bao gồm cả các đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt được tổ chức và áp dụng thẩm quyền tương ứng cấp xã hoặc cấp huyện tùy mô hình tổ chức). Đây là hệ quả tất yếu sau khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp được vận hành, khi cấp huyện không còn tồn tại như một cấp hành chính trung gian và phần lớn thẩm quyền quản lý đất đai ở cơ sở được dồn về cấp xã, phường.
Thứ hai, mở rộng thẩm quyền của lực lượng thanh tra chuyên ngành đất đai, trưởng đoàn thanh tra được áp dụng mức phạt tối đa cao hơn nhiều so với trước, đồng thời lực lượng công an được giao thẩm quyền xử phạt rõ ràng hơn đối với một số nhóm hành vi liên quan đến an ninh đất đai, sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm, làm giả giấy tờ.
Thứ ba, bổ sung các biện pháp khắc phục hậu quả mới mà Chủ tịch UBND cấp xã được áp dụng, không còn giới hạn ở hai biện pháp như trước đây (buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất; buộc khôi phục lại mốc địa giới hành chính), mà được mở rộng thêm các biện pháp như buộc thực hiện lại thủ tục hành chính, buộc trả lại giấy tờ đã bị tẩy xóa, giả mạo.
II. Căn cứ pháp lý của quy định xử phạt đất đai mới
Theo thông tin đã được công bố và xác minh qua Cổng thông tin điện tử Chính phủ, Thư viện pháp luật và LuatVietnam, các căn cứ pháp lý chính gồm:
- Nghị định 281/2026/NĐ-CP của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; hiệu lực thi hành từ 31/8/2026.
- Khoản 1 Điều 30 Nghị định 123/2024/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 281/2026/NĐ-CP): quy định thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp xã. Trước sửa đổi: phạt tiền đến 5.000.000 đồng. Sau sửa đổi: phạt tiền đến 250.000.000 đồng đối với cá nhân.
- Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP: quy định mức phạt tiền tối đa áp dụng chung trong lĩnh vực đất đai là 500.000.000 đồng đối với cá nhân và 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức (mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt đối với cá nhân có cùng hành vi vi phạm), trên cơ sở khung của Luật Xử lý vi phạm hành chính.
- Luật Xử lý vi phạm hành chính (Luật số 15/2012/QH13, đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020) là căn cứ khung xác định thẩm quyền, nguyên tắc xử phạt, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính nói chung.
- Lưu ý quan trọng: mọi mức phạt cụ thể đối với từng hành vi vi phạm (lấn đất, chiếm đất, sử dụng đất sai mục đích, chuyển nhượng trái phép, xây dựng không phép trên đất nông nghiệp…) vẫn được quy định chi tiết tại các Điều tương ứng của Nghị định 123/2024/NĐ-CP (không phải mọi hành vi đều bị phạt kịch khung 250 triệu đồng). Việc UBND cấp xã có thẩm quyền phạt đến 250 triệu đồng chỉ có nghĩa là thẩm quyền xử lý được dồn về cấp xã đối với các hành vi có mức phạt trong giới hạn thẩm quyền đó, người dân cần tra cứu hành vi vi phạm cụ thể để biết chính xác khung phạt áp
III. Phân tích chi tiết tác động của nghị định 281/2026/NĐ-CP
1. Vì sao thẩm quyền cấp xã tăng đột biến?
Trước đây, theo nguyên tắc phân cấp thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính, cấp xã với vai trò là cấp hành chính cơ sở, gần dân nhất thường chỉ được giao thẩm quyền xử phạt ở mức thấp, các vụ việc có tính chất phức tạp, giá trị lớn phải chuyển lên cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết.
Tuy nhiên, kể từ khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp (bỏ cấp huyện) được triển khai trên toàn quốc, khối lượng công việc quản lý nhà nước về đất đai vốn thuộc thẩm quyền cấp huyện trước đây đã dồn phần lớn về cấp xã, phường, đặc khu. Nếu không nâng thẩm quyền xử phạt cho cấp xã, nhiều vụ việc vi phạm đất đai ở mức trung bình sẽ bị “tắc nghẽn” do phải chuyển hồ sơ lên cấp tỉnh xử lý, kéo dài thời gian, giảm hiệu lực răn đe.
Việc trao thẩm quyền phạt đến 250 triệu đồng cho Chủ tịch UBND cấp xã, do đó, là bước đi tất yếu để đảm bảo bộ máy hành chính cơ sở đủ năng lực xử lý các vi phạm đất đai ngay tại địa bàn, không phải “xin ý kiến” cấp trên đối với phần lớn vụ việc.
2. Ai là đối tượng chịu tác động lớn nhất?
Nhóm chịu tác động rõ rệt nhất là hộ gia đình, cá nhân đang có hành vi vi phạm pháp luật đất đai ở mức độ trung bình vốn trước đây thường “thoát” mức phạt nặng vì thẩm quyền xử phạt tại chỗ (cấp xã) bị giới hạn ở 5 triệu đồng, khiến nhiều vụ việc trên thực tế bị xử lý nhẹ hoặc kéo dài, tạo tâm lý chủ quan, tái phạm. Từ 31/8/2026, ngay tại địa bàn xã, phường, các hành vi như: tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, đất phi nông nghiệp không được cơ quan có thẩm quyền cho phép; lấn, chiếm đất; sử dụng đất không đúng mục đích được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận; xây dựng công trình trên đất nông nghiệp khi chưa hoàn thiện thủ tục đều có thể bị Chủ tịch UBND cấp xã ra quyết định xử phạt với mức phạt tương xứng, không cần chuyển hồ sơ lên cấp trên trong đa số trường hợp.
Nhóm thứ hai chịu tác động là các cá nhân, hộ kinh doanh nhỏ lẻ đang “phân lô, tách thửa” trái phép hoặc mua bán đất nông nghiệp bằng giấy tờ viết tay, giấy tờ không đủ điều kiện pháp lý hành vi này vốn phổ biến ở vùng ven đô, khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh, nay đối diện nguy cơ bị phát hiện và xử phạt ngay tại cấp cơ sở với mức phạt đủ sức răn đe.
3. Tổ chức, doanh nghiệp bị ảnh hưởng ra sao?
Đối với tổ chức, mức phạt tối đa tại cấp xã theo nguyên tắc “gấp đôi mức phạt cá nhân” có thể lên đến 500.000.000 đồng cho cùng một hành vi vi phạm. Các doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư dự án nhỏ lẻ triển khai trên đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích, hoặc thi công vượt ranh giới được giao, cần đặc biệt lưu ý vì rủi ro bị xử phạt ngay tại cấp xã nơi trước đây gần như không có thẩm quyền xử lý các vi phạm ở quy mô doanh nghiệp.
IV. Điểm mạnh và điểm cần lưu ý của quy định mới
Điểm mạnh (tác động tích cực)
Quy định mới giúp rút ngắn đáng kể thời gian xử lý vi phạm, hạn chế tình trạng vi phạm kéo dài do chờ chuyển cấp thẩm quyền. Đồng thời, việc trao quyền lớn hơn cho cấp xã đi kèm với việc bổ sung nhiều biện pháp khắc phục hậu quả hơn (buộc khôi phục nguyên trạng, buộc thực hiện lại thủ tục hành chính, thu hồi giấy tờ giả mạo), giúp việc xử lý vi phạm triệt để hơn thay vì chỉ dừng ở phạt tiền.
Điểm cần lưu ý, rủi ro thực tế
Thứ nhất, việc trao thẩm quyền lớn cho cấp xã cũng đặt ra rủi ro về tính thống nhất trong áp dụng pháp luật giữa các địa phương, do năng lực, kinh nghiệm xử phạt vi phạm hành chính ở cấp xã vốn không đồng đều. Người dân, doanh nghiệp cần chủ động nắm rõ quy định, không nên mặc nhiên chấp nhận mọi quyết định xử phạt mà không kiểm tra căn cứ pháp lý, thẩm quyền, trình tự thủ tục ban hành quyết định.
Thứ hai, đây là thời điểm nhiều đối tượng “cò đất”, môi giới thiếu chuyên nghiệp có thể lợi dụng tâm lý lo lắng của người dân để tư vấn sai lệch, thậm chí “gợi ý” các khoản chi phí không chính thức để “giải quyết nhanh”. Người dân cần tuyệt đối tỉnh táo trước các đề nghị này, vì đây là hành vi có dấu hiệu vi phạm pháp luật.
Thứ ba, với các quyết định xử phạt ở mức cao (gần kịch khung 250 triệu đồng), người bị xử phạt hoàn toàn có quyền yêu cầu giải trình, khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính nếu cho rằng quyết định xử phạt không đúng thẩm quyền, không đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Luật Xử lý vi phạm hành chính và Luật Tố tụng hành chính.
V. Khuyến nghị thực tế cho người dân và doanh nghiệp
Trước thời điểm 31/8/2026 và trong thời gian tới, người dân, hộ gia đình nên chủ động rà soát lại tình trạng pháp lý của thửa đất đang sử dụng: mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận, ranh giới thực tế so với hồ sơ địa chính, tình trạng xây dựng công trình trên đất (nếu có) đã phù hợp với mục đích sử dụng đất hay chưa. Trường hợp phát hiện có sự sai lệch, nên chủ động liên hệ cơ quan quản lý đất đai cấp xã hoặc luật sư tư vấn để thực hiện thủ tục điều chỉnh, hợp thức hóa (nếu đủ điều kiện) trước khi bị phát hiện và xử phạt theo mức mới.
Đối với doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án, cần rà soát lại toàn bộ hồ sơ pháp lý dự án, đặc biệt là ranh giới thi công thực tế so với ranh giới được giao, cho thuê; tiến độ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai; và tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất (nếu dự án có cấu phần đất nông nghiệp). Nên thực hiện một đợt rà soát pháp lý toàn diện (legal due diligence) trước 31/8/2026 để chủ động xử lý các tồn tại, tránh bị xử phạt kịch khung ngay khi quy định mới có hiệu lực.
Khi nhận được quyết định xử phạt, cần kiểm tra kỹ: quyết định có ghi rõ hành vi vi phạm, căn cứ pháp lý (Điều, khoản của Nghị định 123/2024/NĐ-CP đã được sửa đổi), thẩm quyền ký quyết định, thời hạn và hình thức nộp phạt, quyền khiếu nại/khởi kiện hay không. Bất kỳ sai sót nào về thẩm quyền hoặc trình tự thủ tục đều có thể là căn cứ để khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính.
VI. Kết luận
Nghị định 281/2026/NĐ-CP đánh dấu bước chuyển quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai ở cấp cơ sở, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp hiện nay. Việc thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp xã tăng gấp 50 lần không đơn thuần là một con số kỹ thuật, mà phản ánh xu hướng siết chặt kỷ cương trong quản lý, sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước.
Người dân và doanh nghiệp cần chủ động thích ứng bằng cách rà soát pháp lý, tuân thủ đúng quy định, đồng thời trang bị đầy đủ kiến thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trước các quyết định xử phạt hành chính. Một số nội dung liên quan đến điều, khoản chi tiết áp dụng cho từng cấp thẩm quyền (đặc biệt là thẩm quyền của Trưởng đoàn thanh tra, thẩm quyền cấp tỉnh) cần được đối chiếu với văn bản hợp nhất chính thức tại thời điểm áp dụng cho từng vụ việc cụ thể.
Trường hợp có vướng mắc pháp lý cụ thể, quý khách hàng có thể liên hệ Công ty Luật Hoàng Duy và cộng sự để được luật sư để được tư vấn, giải đáp những vướng mắc. Bài viết mang tính chất cung cấp thông tin pháp lý tổng quan trên cơ sở các văn bản đã được xác minh qua Cổng thông tin điện tử Chính phủ, Thư viện pháp luật và LuatVietnam tính đến thời điểm đăng bài.
