Tranh chấp đất đai sau sáp nhập xã, phường năm 2026: Nộp đơn ở đâu? Ai giải quyết?

Tháng 7/2025, toàn bộ bản đồ hành chính cấp xã, cấp huyện trên cả nước được vẽ lại: hàng nghìn xã, phường, thị trấn được sáp nhập thành đơn vị mới; cấp huyện chính thức bị xóa bỏ. Với người dân đang có tranh chấp đất đai – tranh chấp ranh giới, tranh chấp lối đi, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng  câu hỏi đặt ra ngay lập tức là: hồ sơ tôi đang nộp ở UBND huyện (cũ) giờ chuyển đi đâu? Tòa án huyện (cũ) không còn, vậy ai xét xử vụ việc của tôi? Và nếu bây giờ mới phát sinh tranh chấp, tôi phải nộp đơn ở cơ quan nào mới đúng?

Đây không phải là câu hỏi mang tính lý thuyết. Trên thực tế, không ít người dân vì nộp đơn sai cơ quan, sai cấp hoặc chờ đợi cơ quan cũ phản hồi mà không biết cơ quan đó đã không còn tồn tại, dẫn đến hồ sơ bị trả lại, thời gian giải quyết kéo dài, thậm chí ảnh hưởng đến thời hiệu khởi kiện. Trong khi đó, tranh chấp đất đai luôn là loại tranh chấp “càng để lâu càng khó giải quyết” ranh giới bị lấn chiếm thêm, hiện trạng đất thay đổi, nhân chứng di chuyển hoặc qua đời, hồ sơ địa chính bị thất lạc trong quá trình bàn giao.

1. Vì sao thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thay đổi sau sáp nhập?

Từ ngày 01/7/2025, cả nước chính thức vận hành mô hình chính quyền địa phương 2 cấp: cấp tỉnh (thành phố trực thuộc TW) và cấp xã (gồm xã, phường, đặc khu), không còn cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Đồng thời, hệ thống Tòa án nhân dân cũng tái cơ cấu: bỏ Tòa án nhân dân cấp huyện, thay bằng Tòa án nhân dân khu vực – theo phương án dự kiến tổ chức 355 Tòa án nhân dân khu vực trên cơ sở sắp xếp lại 693 Tòa án nhân dân cấp huyện trước đây.

Hai sự thay đổi này tác động trực tiếp đến giải quyết tranh chấp đất đai theo hai hướng: (1) Thẩm quyền hành chính – cơ quan nào tiếp nhận, hòa giải, ra quyết định giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ; và (2) Thẩm quyền tư pháp – Tòa án nào có thẩm quyền xét xử tranh chấp đất đai có giấy tờ hoặc các tranh chấp dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất. Phần dưới đây phân tích cụ thể từng hướng.

2. Căn cứ pháp lý áp dụng

Việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong giai đoạn hiện nay (06/2026) cần căn cứ đồng thời vào các văn bản sau:

• Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024) – Điều 235 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai và Điều 236 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
• Nghị định số 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai, hiệu lực từ ngày 01/7/2025 đến ngày 01/3/2027 – văn bản trực tiếp quy định việc chuyển giao thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai từ Chủ tịch UBND cấp huyện (cũ) sang Chủ tịch UBND cấp xã.
• Luật Tổ chức Tòa án nhân dân 2024 (SĐBS 2025) và các nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Tòa án nhân dân tối cao về việc thành lập Tòa án nhân dân khu vực thay thế Tòa án nhân dân cấp huyện từ 01/7/2025.
• Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (SĐBS: 2025) – áp dụng đối với tranh chấp đất đai có giấy tờ và các tranh chấp khác thuộc thẩm quyền Tòa án.
• Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024, trong đó có nội dung liên quan đến hồ sơ địa chính, xác nhận nguồn gốc đất.

3. Hai nhóm tranh chấp, dẫn đến hai giải quyết hoàn toàn khác nhau

Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai mà các bên không hòa giải được tại UBND cấp xã được giải quyết theo hai con đường, tùy thuộc vào việc đất tranh chấp đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất hay chưa:

1. Nhóm 1: Đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất: do Tòa án nhân dân giải quyết.
2. Nhóm 2 Đất chưa có Giấy chứng nhận hoặc chưa có một trong các loại giấy tờ tại Điều 137, tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau và người dân được lựa chọn một trong 02 phương án dưới đây:

• (a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (trước đây là cấp huyện, hiện nay là cấp xã (xem tại Mục 4), hoặc
• (b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Ngoài ra, Điều 236 Luật Đất đai 2024 cũng quy định: trường hợp tranh chấp đất đai có liên quan đến hoạt động thương mại, đầu tư mà một hoặc các bên có yêu cầu thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về thương mại, trong đó Trọng tài thương mại Việt Nam có thể được lựa chọn để giải quyết; trường hợp tranh chấp giữa các bên là tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài liên quan đến nhà đầu tư trong dự án có vốn đầu tư nước ngoài thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường (kế thừa chức năng của Bộ Tài nguyên và Môi trường) trong một số trường hợp nhất định (có điều kiện áp dụng cụ thể).

4. Tranh chấp chưa có giấy tờ: UBND cấp xã thay UBND cấp huyện giải quyết

Đây là thay đổi lớn nhất, ảnh hưởng đến số lượng lớn vụ việc trong thực tế – vì đa số tranh chấp đất đai ở khu vực nông thôn, đất khai hoang, đất có nguồn gốc lâu đời thường chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mà các bên không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, trước đây thuộc Chủ tịch UBND cấp huyện, nay được chuyển giao như sau:

• Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau: thẩm quyền giải quyết (lần đầu) thuộc Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
• Tranh chấp mà một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: thẩm quyền giải quyết (lần đầu) thuộc Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Về thời hạn giải quyết và quyền khiếu nại tiếp theo:

• Thời hạn giải quyết tối đa 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, có thể kéo dài thêm không quá 10 ngày đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn (cần kiểm tra lại điều, khoản quy định cụ thể thời hạn này tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP).
• Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết: trong thời hạn 30 ngày, người có quyền lợi liên quan có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Như vậy, nếu trước đây hồ sơ của bạn đang được UBND cấp huyện (cũ) xem xét giải quyết, hoặc bạn mới phát sinh tranh chấp đất chưa có giấy tờ, cơ quan cần liên hệ hiện nay là UBND cấp xã (mới) nơi có đất tranh chấp – không phải UBND cấp huyện vì cấp này đã không còn tồn tại.

5. Tranh chấp có giấy tờ: Tòa án nhân dân khu vực thay thế Tòa án nhân dân cấp huyện (cũ)

Đối với tranh chấp đất đai đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, và các tranh chấp dân sự khác liên quan đến quyền sử dụng đất (tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp ranh giới, lối đi qua đất, tranh chấp tài sản gắn liền với đất…), thẩm quyền giải quyết thuộc Tòa án nhân dân.

Từ ngày 01/7/2025, Tòa án nhân dân cấp huyện (cũ) chính thức bị giải thể, thay bằng Tòa án nhân dân khu vực – mỗi Tòa án khu vực phụ trách địa bàn của một hoặc nhiều đơn vị hành chính cấp xã/phường sau sáp nhập. Tòa án khu vực tiếp tục có thẩm quyền sơ thẩm đối với các tranh chấp dân sự, đất đai thông thường giữa cá nhân, hộ gia đình mà trước đây thuộc thẩm quyền Tòa án cấp huyện; các vụ việc có yếu tố nước ngoài hoặc theo quy định khác vẫn thuộc thẩm quyền Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Một số điểm người dân cần đặc biệt lưu ý khi khởi kiện trong giai đoạn hiện nay:

• Xác định đúng tên và phạm vi địa bàn quản lý của Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản (theo nguyên tắc thẩm quyền theo lãnh thổ tại Bộ luật Tố tụng dân sự) – vì tên gọi và ranh giới quản lý của Tòa án khu vực có thể không trùng với tên đơn vị hành chính cấp xã hiện tại.
• Nộp đơn khởi kiện sai Tòa án (ví dụ vẫn ghi “Tòa án nhân dân huyện…” đã giải thể) có thể dẫn đến việc đơn bị trả lại hoặc chuyển đơn, làm kéo dài thời gian xử lý – tuy không làm mất quyền khởi kiện nếu vẫn trong thời hiệu, nhưng gây chậm trễ không cần thiết.
• Vụ việc đang được Tòa án cấp huyện (cũ) thụ lý trước ngày 01/7/2025 được chuyển giao cho Tòa án nhân dân khu vực mới tiếp tục giải quyết theo hồ sơ đã thụ lý, không phải nộp lại đơn khởi kiện từ đầu (xem thêm Mục 7 về chuyển tiếp hồ sơ).

6. Hòa giải tại UBND cấp xã – bước bắt buộc trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết thông qua hòa giải ở cơ sở. Trường hợp các bên không tự hòa giải được mà có đơn yêu cầu, Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải. Đây là bước thủ tục mà thực tiễn xét xử coi là điều kiện cần thiết trước khi Tòa án thụ lý nhiều loại tranh chấp đất đai (đặc biệt đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất).

Quy trình hòa giải tại UBND cấp xã (mới) hiện nay:

• Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm thông báo bằng văn bản về việc thụ lý đơn cho các bên tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất tranh chấp.
• Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai do Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã làm Chủ tịch Hội đồng, với thành phần gồm đại diện của Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, tổ chức xã hội khác, công chức địa chính, và người sinh sống lâu năm tại địa phương biết rõ về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất.
• Việc hòa giải phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các bên và xác nhận hòa giải thành hoặc không thành của UBND cấp xã. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai để xem xét, xử lý theo quy định.

Lưu ý: nếu trước đây bạn đã nộp đơn yêu cầu hòa giải tại UBND xã/phường cũ trước khi sáp nhập nhưng chưa được giải quyết, hồ sơ này thuộc trách nhiệm tiếp nhận, xử lý tiếp của UBND cấp xã mới (đơn vị hành chính mới được thành lập trên cơ sở sáp nhập các xã, phường cũ) – bạn không cần nộp lại đơn từ đầu, nhưng nên liên hệ trực tiếp để xác nhận tình trạng hồ sơ và bổ sung thông tin liên hệ mới nếu cần.

7. Hồ sơ địa chính, xác định nguồn gốc đất sau sáp nhập – tìm ở đâu?

Một trong những lo ngại lớn nhất của người dân khi có tranh chấp đất đai trong giai đoạn sáp nhập là: hồ sơ địa chính, sổ mục kê, bản đồ địa chính, sổ cấp Giấy chứng nhận do UBND cấp huyện (cũ) hoặc UBND xã/phường (cũ) lưu trữ – nay nằm ở đâu, ai giữ, có bị thất lạc trong quá trình bàn giao không?

Theo hướng dẫn về chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai khi sắp xếp đơn vị hành chính:

• Sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do cấp huyện (cũ) lập được bàn giao cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (thuộc Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh) để lưu trữ, quản lý và phục vụ tra cứu.
• Cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính dạng số và dạng giấy được rà soát, chỉnh lý thông tin (tên đơn vị hành chính, số hiệu thửa đất, tờ bản đồ…) để khớp với đơn vị hành chính mới, theo nguyên tắc không làm thay đổi hiện trạng pháp lý, quyền và lợi ích hợp pháp đã được xác lập của người sử dụng đất.
• Cơ quan có thẩm quyền xác nhận nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, hiện trạng tranh chấp vẫn là UBND cấp xã nơi có đất – là nơi nắm trực tiếp thông tin về quá trình quản lý, sử dụng đất qua các thời kỳ thông qua hồ sơ địa chính, sổ mục kê và xác nhận của cộng đồng dân cư địa phương.

Khi chuẩn bị hồ sơ tranh chấp, người dân nên chủ động liên hệ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và UBND cấp xã (mới) để trích lục hồ sơ địa chính, xác nhận nguồn gốc đất – đây là chứng cứ then chốt để chứng minh quyền sử dụng đất, đặc biệt đối với đất chưa có Giấy chứng nhận, hoặc đất có nguồn gốc từ trước thời điểm sáp nhập.

8. Hồ sơ đang giải quyết tại cấp huyện (cũ) trước 01/7/2025 – xử lý chuyển tiếp thế nào?

Nguyên tắc kế thừa thẩm quyền và hồ sơ được áp dụng xuyên suốt quá trình sắp xếp đơn vị hành chính 2 cấp: các hồ sơ, vụ việc đang được UBND cấp huyện (cũ) hoặc Tòa án nhân dân cấp huyện (cũ) thụ lý nhưng chưa giải quyết xong tại thời điểm 01/7/2025 sẽ được chuyển giao cho cơ quan kế thừa thẩm quyền tương ứng – đối với tranh chấp đất đai chưa có giấy tờ là UBND cấp xã (mới) nơi có đất, đối với vụ án dân sự là Tòa án nhân dân khu vực phụ trách địa bàn.

Một số lưu ý thực tế khi vụ việc của bạn thuộc diện chuyển tiếp:

• Không cần nộp lại đơn từ đầu nếu hồ sơ đã được thụ lý hợp lệ trước ngày 01/7/2025 – việc chuyển giao là trách nhiệm của cơ quan cũ và cơ quan mới theo quy định chuyển tiếp.
• Nên chủ động liên hệ để xác nhận tình trạng hồ sơ sau khi sáp nhập, vì trong giai đoạn chuyển đổi, việc bàn giao hồ sơ giữa các cơ quan có thể chưa hoàn tất đồng bộ, dẫn đến việc tra cứu tại cơ quan mới chưa thấy thông tin ngay.
• Thời hạn giải quyết được tính tiếp tục, không tính lại từ đầu kể từ ngày cơ quan mới nhận hồ sơ – về nguyên tắc thời hiệu, thời hạn pháp luật áp dụng cho vụ việc không bị gián đoạn vì lý do tổ chức lại bộ máy hành chính (cần xem thêm quy định chuyển tiếp cụ thể của từng địa phương, vì có thể có văn bản hướng dẫn riêng).

9. Cần làm gì khi có tranh chấp đất đai trong giai đoạn chuyển đổi

Để tránh mất thời gian, nộp sai cơ quan, hoặc bỏ lỡ thời hiệu trong giai đoạn bộ máy hành chính, tư pháp đang tái cơ cấu, bạn nên:

• Xác định loại tranh chấp: đất đã có Giấy chứng nhận/giấy tờ theo Điều 137 hay chưa – để biết hướng đi là Tòa án hay UBND cấp xã.
• Xác định tên và địa giới hành chính mới của xã/phường nơi có đất, cũng như Tòa án nhân dân khu vực phụ trách địa bàn đó.
• Thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã (mới) trước khi nộp đơn yêu cầu UBND giải quyết hoặc khởi kiện ra Tòa án (đối với các loại tranh chấp yêu cầu thủ tục này).
• Thu thập, trích lục hồ sơ địa chính, xác nhận nguồn gốc đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và UBND cấp xã càng sớm càng tốt, trước khi hiện trạng đất, nhân chứng thay đổi thêm.
• Nếu hồ sơ đang chuyển tiếp từ cấp huyện (cũ): liên hệ trực tiếp UBND cấp xã hoặc Tòa án khu vực mới để xác nhận tình trạng thụ lý, tránh trường hợp hồ sơ bị “treo” do bàn giao chưa đồng bộ.
• Tham khảo ý kiến luật sư trước khi nộp đơn: đặc biệt với các tranh chấp có giá trị lớn, liên quan đến nhiều thế hệ, nhiều thừa kế, hoặc đất chưa có giấy tờ – để được tư vấn đúng cơ quan, đúng thủ tục, đúng thời hạn ngay từ đầu.

10. Một số câu hỏi thường gặp

10.1. Đất của gia đình tôi tranh chấp ranh giới với hàng xóm, đất chưa có Giấy chứng nhận, trước đây UBND huyện đang xem xét. Giờ tôi phải liên hệ ai?

Đây là tranh chấp đất chưa có giấy tờ giữa hộ gia đình với nhau (Nhóm 2 tại Mục 3), thuộc thẩm quyền giải quyết của Chủ tịch UBND cấp xã (mới) nơi có đất theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Hồ sơ đang được UBND huyện (cũ) xem xét sẽ được chuyển giao cho UBND cấp xã mới tiếp tục xử lý theo nguyên tắc kế thừa thẩm quyền (Mục 8). Bạn nên liên hệ trực tiếp UBND cấp xã mới để xác nhận tình trạng hồ sơ.

10.2. Tôi đang kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất tại Tòa án nhân dân huyện (cũ), vụ việc đã thụ lý từ 2024. Giờ vụ án của tôi do ai xét xử?

Vụ án đã được Tòa án nhân dân cấp huyện (cũ) thụ lý trước 01/7/2025 sẽ được chuyển giao cho Tòa án nhân dân khu vực mới phụ trách địa bàn nơi có bất động sản (hoặc nơi Tòa án cũ đặt trụ sở, tùy theo phương án sắp xếp cụ thể) tiếp tục giải quyết theo hồ sơ đã có, không phải khởi kiện lại từ đầu. Bạn nên liên hệ Tòa án khu vực mới hoặc qua luật sư đại diện để được thông báo về Tòa án, thẩm phán phụ trách tiếp theo.

10.3. Đất nhà tôi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng anh em tranh chấp về thừa kế. Tôi nộp đơn ở UBND xã hay Tòa án?

Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân (khu vực) theo Bộ luật Tố tụng dân sự – không thuộc thẩm quyền UBND cấp xã. Tuy nhiên, trên thực tế, việc hòa giải tại UBND cấp xã hoặc hòa giải tại cơ sở (tổ hòa giải, dòng họ) trước khi khởi kiện vẫn rất nên được thực hiện, vì giúp làm rõ thêm các tình tiết về nguồn gốc đất, công sức đóng góp của các bên – là chứng cứ quan trọng khi Tòa án xét xử.

Kết luận

Việc sáp nhập đơn vị hành chính cấp xã, bỏ cấp huyện và tái cơ cấu hệ thống Tòa án từ 01/7/2025 không làm mất đi quyền sử dụng đất, quyền khởi kiện hay quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp của người dân – nhưng làm thay đổi đáng kể về cơ quan có thẩm quyền, trình tự tiếp nhận và thời hạn giải quyết. Tranh chấp chưa có giấy tờ nay do Chủ tịch UBND cấp xã (mới) giải quyết thay cho cấp huyện; tranh chấp có giấy tờ do Tòa án nhân dân khu vực (mới) xét xử thay cho Tòa án cấp huyện; hồ sơ địa chính được bàn giao về Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Trong giai đoạn chuyển đổi, mỗi sự chậm trễ hoặc nhầm lẫn về cơ quan có thẩm quyền đều có thể khiến tranh chấp kéo dài thêm, hiện trạng đất đai thay đổi bất lợi cho bạn. Nếu gia đình, doanh nghiệp của bạn đang có tranh chấp đất đai cần xác định đúng cơ quan có thẩm quyền, cần hỗ trợ thủ tục hòa giải, soạn đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hoặc đơn khởi kiện đúng quy định trong giai đoạn hiện nay, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.

☎ Hotline tư vấn: 033 820 1111

✉ Email: duynguyen@luathoangduy.com.vn

🌐 Website: luathoangduy.com.vn