1. Tổng quan về nghị định 281/2026/NĐ-CP
Nghị định 281/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 31/8/2026, sửa đổi, bổ sung Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Phần lớn sự chú ý của dư luận và giới truyền thông tập trung vào nội dung tăng thẩm quyền xử phạt cho chính quyền cấp xã. Tuy nhiên, đối với cộng đồng doanh nghiệp bất động sản và các nhà đầu tư dự án, một điểm mới khác đáng quan tâm hơn nhiều lại nằm ở một góc khuất ít được nhắc tới: quy định ngoại lệ không xử phạt hành vi chậm đăng ký biến động đất đai đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo Điều 127 Luật Đất đai năm 2024.
Đây là quy định có tác động trực tiếp đến hàng loạt chủ đầu tư đang triển khai dự án theo cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất một hình thức pháp lý ngày càng phổ biến trong bối cảnh Nhà nước hạn chế thu hồi đất cho các mục đích thương mại thuần túy. Bài viết này sẽ phân tích chuyên sâu quy định mới của Nghị định 281/2026/NĐ-CP, giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư nhận diện đúng phạm vi được miễn trừ, đồng thời chỉ ra những rủi ro pháp lý còn tồn tại cần chủ động xử lý.
2. Vì sao cần có quy định ngoại lệ này?
Theo quy định chung tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP (cụ thể tại Điều 16, khoản 2), hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định bị xử phạt với mức phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với cá nhân (tổ chức chịu mức gấp đôi, tức từ 4.000.000 đến 6.000.000 đồng). Đây là chế tài áp dụng cho các trường hợp chậm đăng ký biến động quyền sử dụng đất khi có sự thay đổi về chủ sử dụng, mục đích sử dụng, hoặc các quyền liên quan đến thửa đất.
Trong thực tiễn triển khai dự án đầu tư theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2024, nhà đầu tư thường phải thực hiện một chuỗi giao dịch nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất với nhiều hộ dân, cá nhân khác nhau trên phạm vi dự án, trước khi có thể hoàn tất thủ tục đăng ký biến động đồng bộ cho toàn bộ diện tích đất dự án.
Do đặc thù quy mô lớn, số lượng giao dịch nhiều, cùng các thủ tục hành chính liên quan (quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận của UBND cấp tỉnh) thường kéo dài, việc áp dụng cứng nhắc thời hạn đăng ký biến động theo quy định chung dễ dẫn đến tình trạng nhà đầu tư bị xử phạt dù về bản chất không có ý định trốn tránh nghĩa vụ đăng ký, mà đơn thuần do đặc thù trình tự, thủ tục của dự án đầu tư. Đây chính là lý do Nghị định 281/2026/NĐ-CP bổ sung quy định ngoại lệ nêu trên, thể hiện tư duy làm luật sát với thực tiễn vận hành dự án bất động sản quy mô lớn.
3. Căn cứ pháp lý của quy định ngoại lệ
Để hiểu đúng và áp dụng chính xác quy định ngoại lệ về chậm đăng ký biến động đất đai, doanh nghiệp cần nắm rõ hệ thống căn cứ pháp lý sau:
3.1. Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 (Luật số 31/2024/QH15)
Quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Điều này áp dụng cho ba nhóm trường hợp chính:
- Dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất
- Dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận (chỉ áp dụng đối với đất ở);
- Dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước mà nhà đầu tư lựa chọn phương thức thỏa thuận thay vì đề nghị Nhà nước thu hồi đất.
Điều kiện áp dụng bao gồm: phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện (nay là quy hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền theo mô hình chính quyền hai cấp) đã được phê duyệt; nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện luật định; có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3.2. Điều 16, khoản 2 Nghị định 123/2024/NĐ-CP
Đây là khung phạt nền quy định mức phạt 2.000.000 – 3.000.000 đồng đối với hành vi không đăng ký biến động đất đai mà quy định ngoại lệ mới hướng đến việc loại trừ áp dụng cho một số trường hợp cụ thể.
3.3. Nghị định 281/2026/NĐ-CP
Bổ sung quy định loại trừ xử phạt đối với hành vi chậm đăng ký biến động đất đai khi việc chậm trễ phát sinh từ quá trình nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai để thực hiện dự án đầu tư.
Lưu ý: Theo các nguồn tin đã xác minh, quy định có đề cập điều kiện về thời điểm xác lập thủ tục liên quan đến mốc 31/8/2026. Tuy nhiên, số Điều, khoản cụ thể và toàn bộ điều kiện áp dụng (thời hạn tối đa được miễn trừ, có giới hạn số lần hay không) cần được đối chiếu với văn bản hợp nhất chính thức của Nghị định 123/2024/NĐ-CP (đã sửa đổi) trước khi tư vấn áp dụng cụ thể cho từng dự án. Đây là nội dung doanh nghiệp cần chủ động kiểm tra lại trước khi đưa ra cam kết pháp lý chắc chắn với đối tác, khách hàng.
3.4. Luật đầu tư năm 2020 và các văn bản hướng dẫn
Là căn cứ xác định thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư liên quan đến dự án sử dụng đất theo cơ chế thỏa thuận.
4. Phân tích chi tiết phạm vi áp dụng
4.1. Ngoại lệ chỉ áp dụng cho một nhóm hành vi cụ thể
Ngoại lệ tại Nghị định 281/2026/NĐ-CP chỉ áp dụng cho hành vi chậm đăng ký biến động đất đai phát sinh trong quá trình nhận quyền sử dụng đất theo cơ chế thỏa thuận quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2024, tức là chỉ liên quan đến các giao dịch nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phục vụ trực tiếp cho dự án đầu tư đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận.
4.2. Những hành vi KHÔNG thuộc phạm vi ngoại lệ
Cần đặc biệt lưu ý, ngoại lệ này không áp dụng cho các hành vi vi phạm khác liên quan đến đất đai của cùng dự án, cụ thể:
- Sử dụng đất sai mục đích;
- Chậm triển khai dự án so với tiến độ được duyệt;
- Vi phạm nghĩa vụ tài chính về đất đai (chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất).
Đây vẫn là những hành vi bị xử phạt theo khung chung của Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hoàn toàn không thuộc phạm vi được miễn trừ theo quy định mới.
4.3. Miễn trừ xử phạt KHÔNG đồng nghĩa với miễn trừ nghĩa vụ
Một điểm doanh nghiệp cần khắc sâu: đây là quy định miễn trừ xử phạt hành chính đối với hành vi chậm đăng ký, không phải là miễn trừ nghĩa vụ đăng ký biến động. Nhà đầu tư vẫn có nghĩa vụ hoàn thiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định; việc chậm trễ chỉ không bị xử phạt tiền trong phạm vi và điều kiện áp dụng của quy định ngoại lệ, chứ không có nghĩa được phép trì hoãn vô thời hạn.
5. Ý nghĩa thực tiễn đối với chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản
Đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển kinh tế – xã hội đang trong quá trình gom đất theo cơ chế thỏa thuận một hình thức rất phổ biến hiện nay khi Nhà nước hạn chế thu hồi đất cho mục đích thương mại thuần túy quy định tại Nghị định 281/2026/NĐ-CP giúp giảm đáng kể rủi ro bị xử phạt hành chính “oan” trong giai đoạn chuyển tiếp.
Cụ thể, khoảng thời gian giữa việc hoàn tất từng giao dịch nhận quyền sử dụng đất và thời điểm hoàn thiện thủ tục đăng ký biến động đồng bộ cho toàn dự án thường phụ thuộc nhiều vào tiến độ xử lý hồ sơ của cơ quan đăng ký đất đai, không hoàn toàn nằm trong tầm kiểm soát của nhà đầu tư. Với sự ra đời của quy định ngoại lệ, doanh nghiệp có thêm một “khoảng đệm” pháp lý an toàn hơn trong quá trình triển khai dự án, giảm bớt gánh nặng tuân thủ hành chính không cần thiết.
Tuy vậy, đây không phải là cơ sở để chủ đầu tư chủ quan trong việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý đất đai của dự án
6. Điểm mạnh và rủi ro pháp lý cần lưu ý
6.1. Điểm mạnh
Quy định thể hiện tư duy làm luật thực tế, ghi nhận đặc thù của các dự án đầu tư quy mô lớn, nhiều giao dịch, giúp giảm chi phí tuân thủ và rủi ro pháp lý không đáng có cho nhà đầu tư trong giai đoạn thực hiện dự án theo đúng chủ trương đã được phê duyệt.
6.2. Rủi ro và điểm cần lưu ý
Thứ nhất: Chưa có văn bản hợp nhất đầy đủ do văn bản hợp nhất chính thức quy định chi tiết điều kiện, thời hạn áp dụng ngoại lệ chưa được phổ biến rộng rãi và đầy đủ tại thời điểm hiện tại, chủ đầu tư không nên mặc nhiên cho rằng mọi trường hợp chậm đăng ký biến động liên quan đến dự án đều đương nhiên được miễn xử phạt. Cần yêu cầu cơ quan quản lý đất đai địa phương hoặc luật sư tư vấn xác nhận cụ thể phạm vi, điều kiện áp dụng cho từng hồ sơ dự án trước khi đưa vào kế hoạch pháp lý dự án.
Thứ hai: Không miễn trừ hệ quả pháp lý liên đới quy định ngoại lệ không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư được miễn trừ trách nhiệm nếu việc chậm đăng ký biến động gây ra hệ quả pháp lý khác, ví dụ: tranh chấp với bên chuyển nhượng, hoặc ảnh hưởng đến việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) tại thời điểm phát sinh nghĩa vậy.
Thứ ba: Vấn đề chuyển tiếp với các vụ việc trước 31/8/2026 đối với các dự án đã bị lập biên bản vi phạm hoặc đã có quyết định xử phạt trước ngày 31/8/2026, cần rà soát kỹ điều khoản chuyển tiếp của Nghị định 281/2026/NĐ-CP để xác định quyết định xử phạt đó có được xem xét lại hay không, tránh nhầm lẫn cho rằng quy định mới có hiệu lực hồi tố cho mọi trường hợp.
7. Khuyến nghị thực tế cho doanh nghiệp, nhà đầu tư
Để tận dụng hiệu quả quy định ngoại lệ mới và giảm thiểu rủi ro pháp lý, doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư dự án nên thực hiện các bước sau:
- Rà soát toàn bộ hồ sơ pháp lý các dự án đang triển khai theo cơ chế Điều 127 Luật Đất đai 2024, lập danh mục các thửa đất đã hoàn tất giao dịch nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa hoàn thành đăng ký biến động.
- Đối chiếu với điều kiện áp dụng ngoại lệ mới tại Nghị định 281/2026/NĐ-CP để xác định mức độ rủi ro pháp lý còn tồn đọng cho từng thửa đất, từng giao dịch cụ thể.
- Chủ động làm việc với cơ quan đăng ký đất đai địa phương để đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện thủ tục đăng ký biến động cho toàn bộ diện tích dự án, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào quy định miễn trừ xử phạt.
- Xin ý kiến tư vấn pháp lý bằng văn bản (legal opinion) đối với các dự án lớn, có yếu tố vốn đầu tư nước ngoài hoặc liên doanh, về việc áp dụng quy định ngoại lệ này cho từng giao dịch cụ thể — làm cơ sở lưu hồ sơ pháp lý dự án và phòng ngừa rủi ro tranh chấp, thanh tra, kiểm toán sau này.
Về lâu dài, việc hoàn tất đăng ký biến động đúng hạn vẫn là điều kiện tiên quyết để dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý triển khai các bước tiếp theo như cấp phép xây dựng, huy động vốn, hay chuyển nhượng dự án.
8. Kết luận
Ngoại lệ không xử phạt hành vi chậm đăng ký biến động đất đai khi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai 2024 để thực hiện dự án đầu tư là một điều chỉnh tích cực trong, Nghị định 281/2026/NĐ-CP phản ánh sự ghi nhận của cơ quan lập pháp đối với đặc thù thực tiễn triển khai dự án bất động sản, đầu tư theo cơ chế thỏa thuận.
Tuy nhiên, đây không phải là “tấm khiên” miễn trừ toàn bộ trách nhiệm pháp lý liên quan đến đăng ký đất đai của dự án. Nhà đầu tư cần tiếp cận quy định này một cách thận trọng, chủ động rà soát, xác minh phạm vi áp dụng cụ thể với cơ quan có thẩm quyền hoặc luật sư tư vấn, đồng thời duy trì kỷ luật tuân thủ thủ tục đăng ký biến động đất đai để bảo đảm an toàn pháp lý dài hạn cho dự án.
Trường hợp có vướng mắc pháp lý cụ thể, quý khách hàng có thể liên hệ Công ty Luật Hoàng Duy và cộng sự để được luật sư để được tư vấn, giải đáp những vướng mắc. Bài viết mang tính chất cung cấp thông tin pháp lý tổng quan trên cơ sở các văn bản đã được xác minh qua Cổng thông tin điện tử Chính phủ, Thư viện pháp luật và LuatVietnam tính đến thời điểm đăng bài.
